导语：截至今年6月，万达、雅居乐、龙湖、华侨城、中化方兴、中坤地产等一线房地产开发企业均已进入云南布局，据不完全统计，云南旅游地产计划投资总额已经超过万亿元大关。
　　
　　继海南之后，拥有丰富自然和环境资源的云南再次成为国内一线房企争相进入的热点区域。截至今年6月，万达、雅居乐、龙湖、华侨城、中化方兴、中坤地产等一线房地产开发企业均已进入云南布局，据不完全统计，云南旅游地产计划投资总额已经超过万亿元大关。
　　
　　旅游地产投资回报周期较长，相比开发火热的西双版纳、大理等城市，旅游产业发展最为成熟的丽江目前已进入回报期。这引发了房企“增持丽江旅游地产”的兴趣，包括央企中化方兴、港资中书控股等企业在内，均已将大规模的投资计划在丽江付诸实施。
　　
　　资料显示，从2006年开始，丽江市政府开始主导调整丽江旅游消费群体结构，通过集中发展高端度假酒店的方式，聚集高消费能力人群，目前已初见成效。而与高端人群连带产生的各类消费需求，则给予了丽江旅游地产巨大的发展空间。
　　
　　开发商增持丽江
　　
　　在今年北京秋季房展会上，除了海南以外，云南、青岛、桂林、承德等地参展项目数量创下新高，其中，由于全国一线房企的扎堆涌入，云南旅游地产表现突出。
　　
　　据不完全统计，万达、雅居乐、龙湖、华侨城、世纪金源、中坤、方兴地产、中弘股份等几十家一线房企已纷纷抢滩云南。截至今年6月，新一轮的云南旅游地产开发总投资已超万亿元，总占地规模超20万亩，且单体项目投资金额动辄上百亿，大有赶超海南之势。相比于云南省内仍在建设中的其他城市及地区，丽江旅游地产已率先进入“回报”期。今年6月，央企方兴地产在丽江的度假项目金茂雪山语开盘时销售总额达到6亿元,创下了当前全国旅游地产开盘成交纪录。业界认为，下半年入市的项目，有望延续这一良好势头。
　　
　　由于旅游地产投资回报期较长，丽江先期进入回报周期使得这里成为众多开发企业的必争之地，然而因为文化保护政策，能在丽江拿地并不是一件易事。近期，中国书院文化控股集团进入到媒体的视线，在与诸多实力房企的角逐中，其凭借丰富的文化运营经验与整合能力脱颖而出，在丽江束河东获得了超过27万平方米的核心地块，未来该地将建起一座总投资额逾25亿元的“雪山艺术小镇”，当地政府在土地规划方面的一贯态度也由此得到印证。
　　
　　高端酒店聚集
　　
　　据悉，不仅是文化产业，丽江市政府其实意欲开拓一个更具国际水准的特色区域，也就是目前悦榕庄、铂尔曼、安缦、希尔顿、瑞吉、君悦等酒店集中进驻的丽江束河东区。业内人士认为，高端酒店往往能聚集高消费能力人群，除直接拉动旅游产业外，还将产生其他连带效应。
　　
　　北京第二外国语大学闲暇经济研究中心主任魏翔表示：“高端酒店所吸引的高消费能力人群，除了旅游之外，还有诸如餐饮、社交、购物等一系列连带需求，这些需求对于当地经济的发展，有较大拉动作用，同时，也间接创造了以满足这些需求为基本功能的经营性物业的投资价值。”
　　
　　魏翔的上述逻辑，曾在海南三亚亚龙湾被证实。由于亚龙湾自然环境较为优越，当地政府通过引入丽思卡尔顿、瑞吉等高端酒店，将高端消费人群逐步引入亚龙湾区域。依靠满足高端人群的各类需求，亚龙湾地区发展水平明显高过三亚其他地区。在楼市价格上，三亚均价为2.3万元/平方米，而亚龙湾区域却已接近5万元/平方米。据了解，之前提到的高端酒店聚集的束河东区，已被称为当地“第三城”，深圳新闻网，位于城内核心位置的雪山艺术小镇也规划有一部分产权式商业院落及公寓产品，并将于下半年先行入市销售，目前该区域内项目售价最高已达2.4万元/平方米，而同期丽江市内房价则为5000元/平方米的水平，差值相当于亚龙湾之于三亚。
　　
　　高知人群是投资主力
　　
　　调查数据显示，与海南楼市几乎相同，云南旅游地产项目超过70%的购买客群为外地客户，但从三亚和束河两地投资客群构成来看，高知人群在束河旅游地产投资中占有很大比例，尤以艺术家、影视明星等居多。
　　
　　束河当地开发商丽江雪山投资相关负责人告诉记者，不同于去三亚只为海景的投资客群，在束河置业的外地人多是被束河独有的文化氛围和浪漫的自由主义所吸引，在国内艺术圈中，拥有一套丽江房产已经成为一种标配。据该负责人介绍，当地政府也正在积极拓展文化旅游产业，除了保有东巴文化、纳西文化外，以世界的丽江为目标，在束河东区规划了一处国际艺术区，而以国际先锋艺术文化为特色的雪山艺术小镇，未来将成为大型艺术公益品牌COART嘉年华的常驻地，通过与艺术跨界所形成的特有的体验式商业打造更为丰富、更加精细化的旅游资源。
　　
　　“云南旅游地产的开发很可能会步海南后尘。在旅游资源方面，除了海南，云南可谓首屈一指。然而在揽客能力上，云南目前远远不及海南国际旅游岛，如此大规模上马旅游地产项目，其去化前景让人担忧。”对于目前旅游地产的投资热潮，业内人士提前预警表示，国内旅游地产现阶段虽呈利好趋势，但仍处于起步阶段，无论住宅还是商业都一直面临入住率低、空置率高的问题，直接导致了投资回报率的不稳定性，因此，消费者投资前应仔细考量项目周边的软硬件配套是否能吸引大量人群并足以支持项目的长期发展非常重要。
　　
　　“旅游地产需包含丰富产品形态，这要求项目必须进行数千亩甚至上万亩体量的开发。”云南田野地产顾问公司总经理文剑武则表示，目前在云南进行的旅游地产开发不应受到过多非议，云南旅游市场潜力很大，各界应给予更多鼓励。