深圳著名房地产投资客俱乐部“翡翠脑库” 博士张卫东：“实际上大量的实业资本在转移购买，而他们去购买的话，很显然购买具有稀缺保值属性的豪宅，第一它保值的可能性，以及它的升值的潜力是比较大的，第二个就是它每个豪宅对它资金的吸纳性是比较大的。”

　　翡翠脑库的另外一名成员——深圳著名房地产投资客邹建民告诉记者，豪宅市场持续升温还有一个原因，那就是房地产开发商挤牙膏式的销售策略，同一个楼盘在完工之后不是一次性全部销售，而是分批开盘，每次开盘价格都会有所上调。

　　深圳著名房地产投资客邹建民：“假设这里开了两个楼盘，它第一期开了2万8，我一天就卖完了，又新推出来100多套，200套，然后在拔高一次价格，每推一期房就拔高一次价格，那么就造成了一种，让人产生了一种恐慌，或者是一种赶快想买的那种，一种扬声效应就出来了。”

　　在采访中记者还了解到，在深圳，购买豪宅的客户主要目的还是为了投资，而不是自住，这个比例已经远远超出了正常范围。

　　“据我们的统计，现在这个比例大概是60%是买了投资，如果豪宅，就是说会比平均更多一点，大概占到70%—80%。”

　　记者：“正常是一个什么数据？”

　　“正常的70%—80%都是买来自己用的，20%—30%是买来自己来投资的。”

　　看来在深圳的豪宅市场上，投资避险的资金占了大头，真正自用的住宅反倒是一小部分。不过，我想既然这种高端豪宅只是针对少部分富人或者企业，和一般老百姓买房子关系不大？事情还真不像你想的这么简单。深圳爆炒豪宅还会带来什么后果？

　　深圳掀起购房热，是否是在豪宅的带领下价格节节走高的？

　　一些来自港澳台的炒房资金和一部分企业的实业资金，云集深圳爆炒豪宅。这样的情形仿佛是两年前的再现。我们都还记得06年07年那轮房地产热中，深圳异军突起一度成为全国房价上涨速度最快的城市。那么，在眼下这新一轮房价上涨中，深圳楼市又是一个什么状况？在豪宅的带领下，深圳掀起购房热，价格也节节走高。

　　记者：“我现在所在的地方是深圳市土地产权登记中心，从今年9月中旬开始，深圳市所有一手房和二手房买卖所产生的产权登记都要在这里进行，现在的时间是下午一点四十分，距离工作人员上班的时间还有二十分钟，但是我们可以看到，预约台前已经排起了长长的队伍。”

　　两点钟，土地产权登记中心的工作人员开始上班，前来办理产权登记的人越来越多，预约台前也变得越来越拥挤。在登记中心设点的银行工作人员也告诉记者，现在他们每天都要加班加点处理客户的房贷和抵押请求。

　　记者：“那这段时间，一手房、二手房交易是不是很火爆？”

　　光大银行深圳分行抵押员：“对呀，最近都很火爆，到上午人没下午这么多，因为下午的就是区间还要办抵押的人，一拿号就是一直排队，最近工作量是比较大一点，其他各大银行的工作量都是非常大。”

　　记者注意到，在登记中心二楼的大厅里，负责办理手续的A区和B区都是人满为患，在一楼的等待座位上，还有几十个人在排队等待叫号。在这里，记者还遇到了一位从广州赶来深圳的购房者，他的手上还提着行李箱。

　　记者：“你是私人住还是？”

　　购房者：“都是嘛，来做办公楼。”

　　记者：“买办公楼，具体是哪个楼盘？”

　　购房者：“在人民中心会展中心那里，现在是3万5。”

　　记者：“为什么到了现在才出手，半年前那个价格多低？”

　　购房者：“是啊，但是一直在涨，再不买不行了。”

　　从今年2月份到9月份，深圳新房的成交均价从每平方米10988元，一路上涨到了每平方米20940元，并突破2万元大关，创下历史新高。虽然10月和11月份的均价稍有下跌，但成交量却在不断放大。邹建民认为，正是在豪宅热销的带动下，深圳的楼市开始重新变得炙手可热，在这个过程中，豪宅起到了房价助推器的作用。

　　“在深圳以前传统的商业区它连个花园没有，不仅仅山、小区连花园都没地方建，因为它传统的商业区那个地方，周边的房价一万多块钱，很漂亮的房子一万多块钱，但是它建起来以后它要卖4万，应该是成交量和价格都处于一种疯狂的状态。”

　　疯狂，恐怕是我们对眼下深圳楼市听到最多的评价。这种疯狂最先从高端豪宅市场开始，不断向普通住宅市场蔓延，带动了整体楼价的上涨。这恐怕是我们值得警惕的。

　　其实，07年深圳楼市的暴涨和08年深圳楼市的一度下跌，就曾经给不少炒房客上过一堂生动的风险教育课。所以，面对年末这一轮房产热，他们中的很多人并没有兴高采烈，反而比较担忧。

　　在深圳后海片区，三湘海尚、宝能太古城等楼盘与香港仅有一桥之隔，过了深圳湾跨海大桥，对面就是香港的元朗地区，邹建民告诉记者，深圳这边的房价已经超过了对面元朗的房价。

　　邹建民：“我们所看到的那片高楼，元朗地区的这片高楼，现在的房价是每平方米3万左右，那么我们深圳湾大桥这一边，作为我们深圳，深圳湾这边的房价现在已经是4万多了，大概处于这种情况，已经基本上跟香港已经接轨了，但是我们收入是香港的1/5，不到1/6。”

　　在采访过程中，邹建民始终挂在嘴边的两个名词是租售比和房价收入比，这两个数据是国际上通行的、衡量房价是否偏高的标准。

　　邹建民“从各国的情况来看，居民的实际承受能力来看，基本上一个月的工资相当于一平方米的房价，从世界各国的现状来看，也都基本上是这个状态，那么现在中国几个月工资每一平方米的房价，上万块钱一个月，两三块钱的房价，现在我们的收入不过是几千块钱，显然这个房价不是正常的，另外从投资角度上来说，现在也不具备投资价值了，房地产是房价租金比，应该是300以上，250—300之间，应该是一个比较合理的一个状态。”

　　记者：“深圳是怎么样的？”

　　邹建民“但是深圳已经是500：1。”

　　正是出于这样的考虑，作为在深圳名声很响的投资客，邹建民却已经有很长一段时间没有出手买房。

　　邹建民：“这个价格本身，我认为没有投资价值，现在就是赌，所以说，我作为一个投资人来说，我不买。”

　　不仅仅是邹建民一个人有这样的看法，翡翠脑库的其他成员也有着类似的观点，在这个投资客俱乐部最新一次的小型聚会上，四位投资客一致认为，假收入证明的泛滥是深圳楼市价格虚高的重要原因。

　　投资客：“据我现在的统计80%的收入证明，银行所需要有还款能力的证明是假的，这个业内人都知道，这个不但业务内都知道旁人也知道，银行配合你做假。”

　　在一家地产中介公司的工作人员那里，邹建民的话得到了印证。